Immobilienbewertungen erfordern Sachverstand und Erfahrung. Es gibt immer wieder Eigentümer, die ihre Immobilie mal eben so anbieten und guten Glaubens erwarten, es werden sich umgehend eine Reihe von Interessenten melden, die auch noch bereit sind, den vorgestellten Kaufpreis zu bezahlen. In Einzelfällen mag es vielleicht sogar zutreffen. Besser ist es allerdings, wenn Sie sich die Unterstützung eines versierten Immobilienmaklers sichern. Wer aber solchermaßen ins Blaue hinein startet, riskiert alles. Er riskiert, dass der zu hoch angesetzte Verkaufspreis potentielle und vor allem ernsthafte Interessenten sofort abschreckt und vergibt die Chance, mit einem solchen Interessenten überhaupt in Kontakt zu kommen. Genau darin besteht oft die Kunst beim Immobilienverkauf. Sie werden kaum einen Interessenten finden, der Hals über Kopf Ihre Immobilie kaufen will. Es geht im ersten Schritt immer darum, grundsätzliches Interesse zu wecken. Dies können Sie nur, wenn Sie realistische Verkaufspreise benennen und Ihr Angebot so formulieren, dass es wirklich interessant erscheint. Alles andere ist spekulativ. Setzen Sie umgekehrt den Verkaufspreis zu niedrig an, müssen Sie damit rechnen, dass Interessenten den Preis noch weiter nach unten verhandeln wollen und Sie einen Kaufpreis vereinbaren, bei dem Sie bares Geld verschenken.

Sie können diese Nachteile nur vermeiden, wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen und wissen, zu welchem Angebotspreis Sie Ihr Objekt anbieten sollten. Nur wenn Sie realistische Grundlagen haben, kommen Sie ans Ziel. Ansonsten stochern Sie im Nebel. Ein Verkaufsergebnis ist dann purer Zufall. Eine gute Unterlagenrecherche gehört im Vorfeld immer dazu. Vor allem riskieren Sie, dass Sie Ihr Objekt letztlich wie „sauer Bier“ anbieten und Interessenten Ihr Angebot auch genauso empfinden. Verhandlungen mit Kaufinteressenten, die auf einer solchen Grundlage verlaufen, sind meist schwierig und oft ziellos. Nur wenn Sie die objektiven Wertfaktoren Ihrer Immobilie kennen, können Sie objektiv, fair und zielführend mit Kaufinteressenten verhandeln. Dann wissen beide Parteien, auf welcher Grundlage sie verhandeln und welche Spielräume eventuell bestehen.

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, kann das Thema „Spekulationsgewinn“ eine Rolle spielen. Spekulationsgewinne unterliegen als private Veräußerungsgeschäfte der Spekulationssteuer. Die Spekulationssteuer ist eine Unterart der Einkommensteuer. Wenn Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie einen Gewinn erwirtschaften, müssen Sie den Gewinn in einer Einkommensteuererklärung gegenüber dem Finanzamt deklarieren. Die Einkommensteuererklärung ist bis zum 31.Mai des Folgejahres beim Finanzamt einzureichen. Die Abgabefrist kann aber verlängert werden. Als Freiberger Immobilienmaklergesellschaft dürfen wir keine Steuerberatung durchführen, Hinweise für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater sind aber natürlich erlaubt.

Ob dabei tatsächlich Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt vom Einzelfall an. Sie haben dazu eine ganze Reihe legaler steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten. Steuergewinne bis 600€ bleiben jedenfalls steuerfrei. Beträgt der Gewinn mehr als 600€, ist nicht nur der übersteigende Betrag, sondern der gesamte Gewinn in vollem Umfang steuerpflichtig. War Ihr Ehepartner Miteigentümer der verkauften Immobilie, steht jedem Ehegatten die Freigrenze von 600€ zu.

Soweit Sie eine weitere Immobilie verkauft und dabei Verluste eingefahren haben, dürfen Sie Gewinn und Verlust aus beiden Geschäften miteinander verrechnen. Die Verrechnung mit Verlusten aus anderen Einkunftsarten (z.B. Einkünfte aus nicht selbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit) erlaubt das Steuerrecht jedoch nicht.

Weitere Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie nicht an. Die Grunderwerbssteuer zahlt stets der Käufer. Nur dann, wenn der Käufer sich als zahlungsunfähig erweist, haften Sie gegenüber dem Fiskus auch als Verkäufer für die Grunderwerbsteuer. Da Sie bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers aber regelmäßig vom Kaufvertrag zurücktreten können, entschärfen Sie mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag auch Ihre Haftung für die Grunderwerbsteuer.

Soweit Sie innerhalb von fünf Jahren aber mehr als drei Immobilien verkaufen, handelt es sich nicht mehr um private Veräußerungsgeschäfte. Dann unterstellt Ihnen der Fiskus, dass Sie gewerbliche Absichten verfolgen und mit „Gewinnerzielungsabsicht“ handeln. Sie unterliegen dann dem gewerblichen Grundstückshanel. Dann fallen unter Umständen zusätzlich auch Gewerbesteuern an.

Bis 2009 rechneten die Immobiliensachverständigen ihren Kostenaufwand noch nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab. Seit 2009 erfolgt die Abrechnung der Honorare nach freier Vereinbarung mit dem Auftraggeber nach Stundensätzen oder Vereinbarung eines Pauschalhonorars. Teils orientiert man sich auch nach wie vor an der HOAI (Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen), die aber nicht mehr verpflichtend ist.

Sofern Sie als Verkäufer den Gutachterausschuss beauftragen, erfolgt die Abrechnung meist nach einer Verordnung über die Erhebung von Gebühren durch den Gutachterausschuss. Maßgebend ist der ermittelte Verkehrsweret. Die Mindestgebühr beträgt 410 €.

Wenn wir hingegen als Freiberger Maklergesellschaft eine Immobilienbewertung vornehmen, zahlen Sie als Verkäufer nichts. Es versteht sich von selbst, dass wir Ihre Immobilie nur anbieten, wenn wir vorher genau überprüft haben, welchen Verkaufspreis Sie realistischerweise im Hinblick auf die individuellen Gegebenheiten Ihrer Immobilie erwarten können. Genauso selbstverständlich ist es, dass wir die dafür in Betracht kommenden Bewertungsfaktoren in unserer Einschätzung einbeziehen.

Theoretisch kann jedermann Immobilie bewerten. Auch wir bewerten deutschlandweit Immobilien. In Deutschland ist die Tätigkeit als Grundstückssachverständiger nicht geregelt. Es gibt keine Qualitätsvorschriften und auch keine Genehmigungspflicht. Auch die Bezeichnung Sachverständiger oder Gutachter ist nicht geschützt. Wer sich als solcher bezeichnet, sollte aber nach der Rechtsprechung auf seinem Fachgebiet über eine überdurchschnittliche Sachkunde und Erfahrung verfügen.

Wer diese Voraussetzungen nicht besitzt, trägt ein besonders hohes Haftungsrisiko, da Sachverständige für Fehler geradestehen müssen. Wer offiziell als „Gutachter“ seriös Immobilien bewertet, ist entweder ein von der Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder tritt als freier Sachverständiger oder als zertifizierter Sachverständiger auf. Auf diese Merkmale kommt es vornehmlich an, wenn Gerichte in Zwangsversteigerungsverfahren Verkehrswertgutachten erstellen oder im Rahmen des Zugewinnausgleichs bei der Scheidung der Verkehrswert der ehelichen Wohnung festzustellen ist.

Derjenige, der sich als Gutachter oder Sachverständiger bezeichnet, verfügt im Regelfall über entsprechende Sach- und Fachkenntnisse im Immobilienbereich, die er idealerweise in einer Berufsausbildung oder speziellen Lehrgängen (z.B. Bildungsakademie) erworben hat. Er besitzt mehrjährige Berufserfahrung, lebt in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen und bietet die Gewähr dafür, dass er unparteilich und unabhängig ist. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind meist Bauingenieure oder Architekten und haben sich auf dem Gebiet der Immobilienbewertung spezialisiert.

Der Verkehrswert wird anhand bestimmter objektiver Faktoren, weniger im Blick auf die Marktsituation und das potentielle Kaufinteresse bestimmt. Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen und lassen Sie sich für Ihre selbst genutzte Immobilie ein Sachverständigenwertgutachten ertellen, wird der Verkehrswert meist nach dem Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren bestimmt. Die Vorgehensweise ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben.

Diese Vorgaben sind aber relativ statisch und berücksichtigen nicht unbedingt Ihre persönlichen Interessen und auch nicht unbedingt das Kaufinteresse potentieller Interessenten, das gerade für diese Immobilie in Betracht zu ziehen ist. Der Verkehrswert ist zumindest eine sachlich fundierte Ausgangslage, um sagen zu können, dass eine Immobilie einen Angebotspreis X nicht unterschreiten sollte.

Der Angebotspreis hingegen ist letztlich der Preis, den wir im Hinblick auf den Verkehrswert in der aktuellen Situation und im Hinblick auf die individuellen Gegebenheiten Ihres Objekts für realistisch halten. In den wenigsten Fällen stimmt der Angebotspreis mit dem Verkehrswert überein. Es dürfte in der Natur der Sache liegen, dass der Angebotspreis in der Regel etwas höher anzusetzen ist. Dies schafft überdies einen gewissen Verhandlungsspielraum.

Bei schwierigen Verhandlungen über den Kaufpreis entsteht etwas Luft. Setzen Sie gleich den Verkehrswert an, versuchen Kaufinteressenten den Kaufpreis naturgemäß immer nach unten zu verhandeln, so dass Sie im Ergebnis weniger Geld bekämen, als es dem Verkehrswert entspricht. Wenn wir als Immobilienmaklergesellschaft in Freiberg den Angebotspreis festsetzen, orientieren wir uns daran, was wir im Hinblick auf vergleichbare Immobilien realistischerweise erwarten dürfen.

Beim Hausverkauf geht es in der Regel um viel Geld. Schon kleine Fehler können finanziell einen großen Unterschied machen. Wir empfehlen Ihnen deshalb, sich für den Verkauf Ihres Hauses an Profis zu wenden. Die RWR Objektverwaltungs GmbH in Freiberg beschäftigt sich seit 1993 mit dem Verkauf von Immobilien. Wir beraten Sie kompetent und erfahren und unterstützen Sie bei allen Schritten des Hausverkaufs.

Der Hausverkauf ist von verschiedenen Faktoren abhängig, d.h. unter anderem abhängig von Ort, Lage, Zustand, Ausstattung, Preis und Nachfrage dauert der Verkauf einer Immobilie etwa zwischen drei und zwölf Monaten. Mit einer professionellen Maklerin oder einem Makler der RWR Objektverwaltungs GmbH in Freiberg können Sie den Verkauf insbesondere beschleunigen, weil diese oder dieser über verschiedene Kanäle weiträumig vermarkten kann und die Vorbereitung und das Exposé entsprechend gut sind. Unsere Maklerinnen und Makler unterstützen Sie gern.

Die Maklerprovision unterscheidet sich je nach Objektart. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Hierbei ist geregelt, dass der Käufer höchstens 50% der Maklerprovision zahlt. Bei Mehrfamilienhäusern zahlt in der Regel der Käufer die komplette Maklerprovision. Abweichende Reglungen sind möglich. In der Regel finden sich durch einen Makler wesentlich bessere Interessenten und somit kann die Immobilie durch einen Makler zu einem höheren Preis verkauft werden.

Kosten kommen erst auf Sie zu, wenn die Immobilie wirklich verkauft ist.

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Primär preisgebend ist die Lage. Wie hoch ist der Grundstückspreis? Wie entwickelt sich die Umgebung der Immobilie? Wie hoch ist die Nachfrage, wie groß das Angebot? Wie steht es um die Infrastruktur rund um ihre Immobilie? Hier muss die Mikro- und Makro-Lage genau analysiert werden. Ein weiterer Punkt ist der Zustand ihrer Immobilie. Ist die Immobilie renovierungsbedürftig, muss der Käufer viel Geld und Zeit nach dem Kauf investieren. Das senkt den Kaufpreis erheblich. Desweiteren gibt es unzählige, schwer zu bewertende grundstücksspezifische Merkmale. Einen Experten an der Seite zu haben, ist hier Ratsam. Ohne genaue Kentnisse über die Immobilienwertermittlung ist eine wirklich treffende Preisermittlung fast ein Ding der Unmöglichkeit. Es gibt unzählige Fehler, von welchen jeder Privatverkäufer mindestens einen macht.

Selbstverständlich können Sie Ihre Immobilie auch selbst verkaufen. Hierbei gibt es jedoch einige Dinge zu beachten.

Als erstes müssen sie einen korrekten Preis ermitteln. Ist er zu hoch, wird sich niemand melden, ist der Preis zu niedrig, verlieren Sie bares Geld.

Hüten Sie sich vor Online Wertermittlungen! Eine Wertermittlung ohne eine Besichtigung ist extrem ungenau und kann komplett realitätsfern sein. Je mehr Details in eine Wertermittlung einfließen, desto genauer wird diese.

Dann nach geht es um die Erstellung von wirklich guten, qualitativ hochwertigen Exposes und Inseraten inklusive einladender Fotos und Texte.

Suchen Sie die richtige Immobilienplattform aus und achten Sie auf Zusatzkosten wie zum Beispiel:

-Gutachten

-Korrekter Energieausweis (ist dieser nicht korrekt, kann das 15.000€ Strafe mit sich bringen.)

-Vermarktungsstrategie (für wirklich gute Interessenten ggf. mit Werbebudget?)

-Renovierungsarbeiten (Welche sind wirklich Sinnvoll, welche sind rausgeschmissenes Geld?)

-Aufsetzen eines fehlerfreien Kaufvertrages, der alle Gegebenheiten beachtet (Auch hier kann es bei Fehlern zu Strafzahlungen kommen)

Außerdem müssen Sie sich mit folgenden Dingen auseinandersetzen:

-Wie vermeiden Sie Besichtigungstourismus?

-Wie prüfen Sie die Bonität der potentiellen Käufer?

-Wie erreichen Sie mit ihrer Vermarktung die richtige Zielgruppe?

-Wie wollen Sie Besichtigungen durchführen? (Kennen Sie die häufig gestellten Fragen von Interessenten und können diese korrekt Beantworten?)

-Wann sind Sie Erreichbar und wie viel Zeit haben Sie um sich neben ihrem Beruf noch um Rückfragen zu kümmern?

Des weiteren müssen Sie gekonnt an Preisverhandlungen herangehen, um den potentiellen Käufer nicht zu vergraulen.

Abschließend ist beim Notarvertrag höchste Vorsicht geboten. Ein Notar bietet ihnen keine Sicherheit. Er prüft nicht den Inhalt des Vertrages, sondern lediglich die Form. Ein Makler kann hier abhilfe schaffen. Er hat schon eine vielzahl von Häusern verkauft und ist mit rechtlichen Fallstricken bestens Vertraut.